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主题:在商品房交易中,订金与定金在法律上是有明显区别的

发表于2017-10-11

根据我国《商品房销售管理办法》第22条规定:不符合商品房销售条件,开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。


  因此,开发商在没有取得《房地产预售许可证》,不具备商品房预售法定条件的情况下,与购房者所约定的购房订金或定金都是无效的,不论双方签订《认购协议》,也不论双方当初是否约定订金或定金的退还事项,开发商都应无条件地退还给购房者。


  另外,2017年5月三亚出台限购政策明确表明,对已交定金但不符合购房条件的购房者,房地产开发企业要无条件退款。


  重点:定金和订金有何区别?


  在商品房交易中,订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的担保形式。


  商品房交易中,买家履行合同后,定金应作为购房抵价款或者收回;若买家不履行合同,则无权要求返还定金。当开发商不履行合同的,应双倍返还定金。我国《担保法》还规定:定金应以书面形式约定,不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并进行实际支付,即产生相应的法律后果。


  另一方面,定金作为合同履行的一种担保,《担保法》中规定:担保合同(即定金条款)是主合同的从合同,若主合同无效,定金条款无效(另有约定的,按约定)。换言之,若合同无效,定金条款亦无效,收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效,过错方应承担相应的民事责任,而不是没收或双倍返还定金。


  订金实际上只具有预付款的性质,并非一个规范的法律概念。是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质。商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示丧失请求返还订金的权利;反之,若开发商不履行义务也不须双倍返还订金。但这并不意味合同中的违约一方无须承担违约责任。


  值得一提的是,签订正式的房屋预售契约之前,买卖双方所签订的认购书并不是房屋买卖契约,不具备房屋契约或房屋预售契约的法律效力,只是一份广义上的合同。若认购书中有定金条款,则若购房者在签订认购书后反悔,开发商有权没收购房者的定金;若开发商违约,不与购房者签订正式的房屋预售合同,则购房者有权要求开发商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金,那么将不具备定金的法律后果。


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