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主题:共有产权房,你真的占到便宜了吗?

发表于2017-09-08

8月3日,北京市住建委对外宣布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,(以下简称《办法》)向社会公开征求意见,推出共有产权房屋,再次引发热议。


所谓共有产权房,指的是“共有产权住房政策通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的‘使用权’让渡给首次购房人,进一步降低房屋出售价格。”




也就是说,买房人与政府共有房屋产权,简单说就是政府和产权人各持一定的产权比例,但使用权属于购买人,这样购房人可以通过相对较少的资金获得使用权和一定比例的产权。


看到这里,好多人都在欢呼,获得一部分产权却能拥有使用权,这买卖忒划算,可是,事实真是如此吗?


共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适应利润为基础,价格浮动范围为5%。购房者其持有产权份额不得低于50%,5年内可按原价格购买剩余部分产权,5年后得按市场价格买入。这么看着是挺划算的,现在我们做个算术题。


假设,周边房价是60000元/平,共有产权住房低一些是50000元/平,一套90平米的房子,购房者付全款需要450万元,购房者获得的产权份额为50000/60000≈83.33%,代持机构的产权份额为16.67%。5年内,购房者按原价格购入剩余部分产权,得花60000*90*16.67%≈90万元。加上首次付全款的450万元,购房者5年内得花540万元才能完全获得全部产权,也就是一开始原价购房的全款。


这么一算,共有产权住房并没有比普通的商品房便宜,并且如果购房者5年后才购入剩余产权,那么得按市场价格购入,剩余产权的房款肯定高于90万元,比原来按原价全额付款还高。这就好比分期付款买房,分两期购买产权,现在先买一部分产权,未来再买入另一部分产权。但分期付款买房的价格是不变的,只需要540万元,但共有产权住房5年后买入剩余产权可是按市场价格,肯定不低于540万元,这么一算,共有产权住房不仅没有比普通商品房便宜,还增加了房款。





这样的话,有人提出疑问了,能不能购入50%的产权用于居住,几年后再转让,这样的话就不用购入剩余产权了,相当于免费租了几年新房住。


根据《办法》规定,已购共有产权住房不满5年的,不允许转让房屋产权份额;满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等条件下,代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。


也就是说,5年后购房者才能转让共有产权份额,如果代持机构愿意购买还好说,如果代持机构不愿意接手,那购房者只能卖给符合购买条件的购房者。


现在我们说说符合条件的购买者,根据《办法》规定,“申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁”。也就是说,你想要转让,难上加难。特别是5年后,购房者转让不出去,打算购买剩余产权时,得按市场价格买入。


有人说了,我可以一直持有部分产权,既不转让,也不买入剩余产权。这样行得通吗?


呵呵,这就想的美了,根据《办法》规定,剩余部分产权属于负债的资产,如果既不转让,也不买入剩余产权,政府就会对剩余产权负债收利息,根本行不通。


为什么实施共有产权住房?


商品房市场重在防风险,共有产权住房重在保障住房权利,防风险和重民生两手抓,才能逐步建立房地产市场长效调控机制。政府原来只是规则的制定者,通过共有产权房,政府拥有了一部分房源的产权,手里的筹码多了,也就能平稳市场,就像股市中的中国证金,在股市下跌时买进,在股市上涨时卖出,起到平准基金的作用。实施共有产权住房,能够促进房地产市场平稳健康长效发展。


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