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主题:房地产税来了海南房价就会降?

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茈女挑剔

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发表于2018-01-04 11:39:05 |只看该作者
楼主

最近10天,那只久未落地的靴子“房地产税”的消息充斥着各大公号,源于财政部长肖捷在人民日报就“房地产税”撰文。


很多自媒体动不动就是“有三套以上房子的危险了”、“楼市巨震”、“终结地产霸权”来吸引眼球,尤其是像海南这种以“第二居所”为市场主力的市场,很多人都在欢呼“多房者要吓破胆了”“房价要跌了”,其实这纯碎是“意淫”,房地产税不可能让海南房价下降。


房地产税来了海南房价就会降?

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房地产税面临的几大难题


房地产税开征已经毫无悬念,无非是时间早晚问题。但是,如果房地产税真的开征了,将面临三大难题。


第一个问题:立法周期恐怕是一个漫长的过程


“房地产税”什么时候开征?征多少?按照审议通过的《贯彻落实税收法定原则的实施意见》的要求,新开征税种,一律由法律进行规范。房地产税是新税种,它要开征的话,就需要走全套的法律程序。


考虑到“房地产税”的重要性,立法周期恐怕也将是一个漫长的过程。比如之前的《中医药法》,从列入立法规划到形成最终法案耗时8年,“房地产税法”涉及的内容远比《中医药法》更多更复杂。最乐观估计,也要到2025年了。


第二个问题:收入不够缴房地产税怎么办?


开征的话,每年要征收多少?这是每个有房一族最关心的话题。


肖部长说“按照房产的市场评估值”,海口目前市值不到200万房子已经不多,按照1%征收也是2万啊。而且咱们国家有个特点,房屋总价值高,人均收入低。要知道今年上半年海南城镇居民人均可支配收入15408元,大部分的可支配收入都要拿来缴房地产税了!


第三个问题:有的人不愿缴怎么办?


在房地产的流转环节,税费种类繁多,也很高,但是征收比较容易,在交易环节就征税了,不交税你就别过户,这对不缴税者就形成了强约束。


但是房地产税,怎么制约不缴纳者?我们时不时看到媒体报道,海南某某小区业主不缴纳物业费,很多人连物业费都不愿意缴,你指望他们每年缴数万的房地产税?难不成要给他们判刑?肯定不行。



房地产不可能把海南房价打下来


有人说,“房地产税都要来了,不就是为了抑制房价的吗?”


房地产税被很多业内人士解读为抑制房价的重要措施,并被当成房地产长效机制的组成部分。那么,房地产税真的能让房价降下来吗?


答案是否定的。


实际上,目前高土地价格情况下,地王的价格都已经被地产商转嫁给购房者,而购房者的持有成本并不低,但只要有上涨的预期,购房者还能将成本转嫁到下一个购房者身上。


而征收房地产税不可能影响到供需关系,只要未来回报率高,税收所增加的成本能被高收益率(比如投资、比如出租等)所覆盖,能否降房价或者能降多少肯定是个伪命题。


即使全面开征房地产税,海南作为养生、度假的“第一目的地”,房价该涨还是涨,而且涨价速度也不会因为房地产税的征收而减慢那么一丁点。


其实,日本也好,美国也罢,都收房地产税,房价因此下跌了吗?没有。房价的涨跌是和供需关系有关的,这就是现实。切不可有“只要开征房地产税,海南房价就会降”的思想,否则必然事与愿违。


左右海南房价涨跌的五大定律


房地产税不可能对海南房价造成影响,更不可能造成海南房价下降,那么,左右海南房价涨跌的定律有哪些?


1、业主不希望降价


购房者始终是与房子关系最密切的一个群体。投资者,肯定是希望房子升值,涨价、涨价、再涨价;自住者,虽说升不升值也无所谓,但是,同一个楼盘,你先买,结果后买的人比你便宜,你会是什么心理?如果开发商“降价大甩卖”,第一个站出来反对的,或许就是业主。


2、银行不希望降价


很多房企都是靠与银行的借贷关系,将在建的房屋抵押给银行而维持下来的。开发商开发的项目卖的越高,银行手中抵押的房子就越值钱。如果房子降价,也就意味着银行手中的房子也在贬值,银行能答应?前段时间,在跟海口一个金融系统的朋友在聊房企融资的时候就聊到一点,银行不可能让房企资金链有问题,尤其是那些融资几十个亿的,不然自己就有问题了。


3、房地产是海南重点产业


房地产业是海南省的12个重点产业之一,是海南第一大支柱性产业,整个产业链为保持GDP的高增长做出了重大贡献,也解决了很多人的就业问题。虽然有各项调控政策来控制房价,但也只说保持房价平稳发展,避免大起大落。因为房价一旦下跌,对社会经济的稳定发展影响是非常大的,想想上个世纪九十年代的泡沫都可怕。可见,房价大落是不可能的。


4、海南环境优越居住需求大


海南生态环境在全国居一流水平,是人们公认的最佳居住地之一;海南岛四季无冬,阳光充沛,空气清新,水质纯净,森林覆盖率为56.7%;海南岛素有“天然氧吧”“生态大花园”“长寿岛”美誉。多年来,海南80%以上的商品房都是销售给岛外的购房群体,随着今年海南“4·14政策”的出台,外省户籍限购1套,一定程度上拔高了海南楼市的门槛。只能买1套,是身份的象征,价格高,你买不买?对于一直在准备着“涌入海南”的购房者来说,肯定是:买!


5、土地稀缺地价高


今年省政府出台《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》,永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目,全省海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅。土地供应进一步紧缩!


2017年北辰首进海南进军海口以11164元/平的楼面地价,一举刷新海南楼面地价记录,摘得海口西海岸160亩土地使用权。随后,海南衍宏以11200元/平的楼面地价摘得海口城西迷你地块,再次创造新地王。去年碧桂园海口地王楼面单价4400元/平,今年卖了13000元/平,大家觉得海口房价能降吗?


用全国人大财经委委员、中国社会科学院学部委员李扬的一句话来做小结:房地产税不会那么快出台,即使征下来,对房地产也没多大影响。




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无道夏新

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发表于2018-01-04 11:40:08 |只看该作者
沙发
茈女挑剔,您好!您所发的帖子“房地产税来了海南房价就会降?”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。

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三亚房屋销售

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来自于房天下手机客户端 发表于2018-01-08 20:55:03 |只看该作者
板凳
降价是不可能的了,不买房的存钱客户注定买不到房,早买房的业主现在逢人就开心笑,今天游艇接待早买房业主,笑得合不拢嘴

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三亚房屋销售

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来自于房天下手机客户端 发表于2018-01-08 20:55:18 |只看该作者
4楼
降价是不可能的了,不买房的存钱客户注定买不到房,早买房的业主现在逢人就开心笑,今天游艇接待早买房业主,笑得合不拢嘴

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